Genel talep zayıflarken lüks konut fiyatları %5,5 arttı; analistler Toll Brothers gibi üreticilerin nakit gücüne ve sınırlı arza dikkat çekiyor.
Citi’nin ABD konut piyasasına ilişkin yayımladığı son değerlendirme raporu, piyasadaki makroekonomik belirsizliklerin genel talebi baskıladığını, ancak lüks konut alıcılarının bu ortamda şaşırtıcı bir dayanıklılık gösterdiğini ortaya koydu. Rapor, zengin alıcı kitlesinin faiz oranlarına karşı daha dirençli olduğunu verilerle destekliyor.
Citi analisti Anthony Pettinari tarafından kaleme alınan nota göre, lüks konut satış fiyatları Ekim ayında yıllık bazda %5,5 artış gösterdi. Bu oran, lüks olmayan konutlardaki %1,8’lik sınırlı artışın oldukça üzerinde bir performansa işaret ediyor. Bu ayrışmanın temel nedenlerinden biri arz dengesizliği; Redfin verilerine göre lüks konut envanteri %6 artarken, lüks olmayan konut arzı %10 yükseldi. Bu durum, makro sinyaller karışık olsa bile lüks segmentte fiyatlandırma gücünü koruyor.
Piyasanın genelinde ise satıcıların iyimserliği ile alıcıların temkinli duruşu arasında bir kopukluk yaşanıyor. Yüksek frekanslı verilere dikkat çeken Citi, bekleyen satışların Kasım ortasında yıllık %0,8 düştüğünü ve fiyat indirimlerinin ilanların %6,4’üne yayıldığını belirtti. Zillow verilerine göre, Ekim ayında tipik bir ABD konut ilanında kümülatif 25.000 dolar indirim yapıldı; bu, kayıtlardaki en büyük indirim seviyelerinden biri.
Raporun odak noktasındaki lüks konut üreticisi Toll Brothers, ortalama 900.000 doların üzerindeki satış fiyatlarıyla ayrışıyor. Şirketin müşterilerinin %26’sı üçüncü çeyrekte ödemeyi tamamen nakit yaparken, ipotek kullananların kredi-değer oranları düşük seviyelerde kaldı. Citi, Toll Brothers’ın dördüncü çeyrekte yaklaşık 3.350 birim teslimat yapmasını ve 2026 yılında 11.000 ev teslimatı hedefine ulaşmasını bekliyor.
Buna karşın, lüks olmayan piyasada inşaatçılar “hayal kırıklığı yaratan talep” bildiriyor ve satışları sürdürmek için yüksek teşviklere güveniyor. Bölgesel olarak ise Fort Worth, Jacksonville ve Dallas gibi Sun Belt (Güneş Kuşağı) pazarlarında yıllık fiyat düşüşleri dikkat çekiyor.
Finans Hattı Yorumu:
Citi’nin raporu, ABD ekonomisindeki “servet etkisi” ayrışmasının konut piyasasındaki net yansımasını gözler önüne seriyor. Yüksek faiz ortamı, krediyle ev almak zorunda olan orta gelir grubunu (lüks olmayan segment) ezerken, nakit gücü yüksek olan varlıklı kesimi (lüks segment) teğet geçiyor. Toll Brothers müşterilerinin dörtte birinin nakit ödeme yapması, bu şirketi faiz riskinden ve ipotek piyasasındaki dalgalanmalardan kısmen yalıtıyor.
Yatırımcılar için ana mesaj şu: Konut sektörü artık homojen bir yapı sergilemiyor. Lüks segment, sınırlı arz ve faize duyarsız talep sayesinde “defansif” bir karaktere bürünürken; orta ve alt segmentte artan stoklar, rekor seviyeye ulaşan indirimler ve daralan marjlar risk oluşturuyor. Özellikle pandemide yoğun göç alan “Güneş Kuşağı”ndaki zayıflama, bölgesel bir düzeltmenin başladığına işaret edebilir. Bu tablo, konut sektörü hisselerinde seçici olunması gerektiğini, nakit akışı güçlü ve müşteri profili varlıklı şirketlerin (Toll Brothers gibi) makro belirsizliklere karşı daha korunaklı olabileceğini gösteriyor.
