Yıllık %29 nominal artışa rağmen enflasyon karşısında değer kaybı sürerken, Diyarbakır, Çanakkale ve Samsun reel getiride öne çıktı. Kiralarda da benzer bir tablo hakim.
Veri analitiği firması Endeksa’nın açıkladığı Ekim 2025 Konut Değer Raporu, Türkiye genelinde konut piyasasının normalleşme sürecine girdiğini ortaya koydu. Rapora göre, Ekim ayında Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda %29,2 artsa da, bu artış enflasyonun gerisinde kaldı. Enflasyondan arındırıldığında fiyatlar bir yılda reel olarak %2,9 geriledi.
Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 36 bin 223 TL‘ye, ortalama konut fiyatı ise 4,5 milyon TL‘ye ulaştı. Konut yatırımının geri dönüş süresi ise 13 yıl olarak hesaplandı.
Satış Adetleri Güçlü Seyrini Koruyor
Ekim ayında konut satış adetleri bir önceki yılın aynı ayına göre %0,5’lik hafif bir düşüşle 164 bin 306 olarak gerçekleşse de, 2025’in ilk 10 aylık toplam satışı geçen yıla göre %16,2 artarak 1 milyon 293 bine ulaştı. Bu artışta en dikkat çekici kalem, %64’lük rekor bir yükselişle ipotekli (kredili) konut satışları oldu.
Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt, raporu değerlendirirken, “Yılın ilk 10 ayında kaydedilen %16,2’lik artış, konut talebinin güçlü seyrini koruduğunu gösteriyor. Fiyat tarafında daha dengeli bir görünüm var. Konut satış fiyatları yıllık bazda nominal olarak yükselse de enflasyondan arındırıldığında Şubat 2024’ten beri reel gerileme devam ediyor. Bu tablo, pandemiden sonraki hızlı değer artışlarının ardından piyasanın normalleştiğini, yatırım amaçlı alımların yerini kullanıcı odaklı talebin aldığını gösteriyor” dedi.
Yatırımcının Yeni Gözdeleri: Diyarbakır, Çanakkale ve Samsun
Endeksa verilerine göre, en çok konut satışının yapıldığı 30 il içinde yatırımcısına reel anlamda en çok kazandıran şehirler dikkat çekti.
-
Diyarbakır: Yıllık %54,6’lık nominal artışla lider olurken, %16,1’lik reel getiri sağladı.
-
Çanakkale: Yıllık %42’lik nominal artışa karşılık %6,7 reel getiri sundu.
-
Samsun: Yıllık %41,2’lik nominal artışla %6,1’lik reel getiri elde etti.
Buna karşılık, en az nominal artışın yaşandığı ve reel olarak en çok değer kaybeden iller ise sırasıyla Hatay (%13,8 reel düşüş), Muğla (%9,3 reel düşüş) ve Aydın (%7,4 reel düşüş) oldu.
4 Büyük Şehirde Lider Ankara
Türkiye’nin en büyük dört ili arasında reel getiri sağlamayı başaran tek şehir Ankara oldu.
-
Ankara: Yıllık %37,1’lik nominal artışla %3,0 reel getiri sağladı. Ortalama konut fiyatı 4,2 milyon TL’ye yükseldi.
-
İstanbul: Yıllık %29,8 nominal artışa rağmen %2,4 reel düşüş yaşadı. Ortalama konut fiyatı 6,3 milyon TL oldu.
-
İzmir: Yıllık %27,8 nominal artışla %3,9 reel düşüş kaydetti. Ortalama konut fiyatı 5,9 milyon TL.
-
Bursa: Yıllık %27 nominal artışla %4,6 reel düşüş gösterdi. Ortalama konut fiyatı 4 milyon TL.
Kiralarda da Reel Gerileme Var
Kira piyasası da satılık piyasasına paralel bir seyir izledi. Türkiye genelinde kiralar yıllık bazda %28,8 artsa da, bu artış enflasyon karşısında %3,2’lik reel bir düşüşe işaret etti. Türkiye genelinde ortalama kira 24 bin 923 TL seviyesine ulaştı.
Finans Hattı Yorumu:
Endeksa’nın Ekim ayı raporu, konut piyasasında “balon söndü” demek için erken olsa da, “ateşin düştüğünü” ve piyasanın çok daha sağlıklı bir dengeye oturduğunu net bir şekilde gösteriyor. Manşetlerdeki %29’luk nominal artışlar, yüksek enflasyon ortamında artık bir anlam ifade etmiyor; asıl hikaye, reel fiyatların üst üste aylardır geriliyor olmasıdır. Bu durum, piyasanın aşırı ısındığı bir dönemin ardından gelen sağlıklı bir “normalleşme” sürecidir.
Rapordaki en kritik veri, ipotekli satışlardaki %64’lük patlamadır. Bu, yüksek faizlere rağmen ihtiyacı olan “gerçek alıcının” piyasada ne kadar aktif olduğunu gösteriyor. Talep artık hızlı kâr peşindeki yatırımcıdan çok, barınma ihtiyacı olan son kullanıcıya dönmüş durumda. Bu, fiyat istikrarı için olumlu bir gelişmedir.
Şehirler arasındaki ayrışma ise piyasanın yeni dinamiklerini özetliyor. Muğla, Aydın gibi son birkaç yılda fiyatları astronomik seviyelere ulaşan “popüler” bölgelerde reel düşüşler yaşanırken; Diyarbakır, Samsun gibi görece daha uygun fiyatlı, potansiyeli olan büyükşehirlerin reel getiriyle öne çıkması, yatırım odağının kaydığını gösteriyor. Piyasaların bir sonraki büyük katalizörü, şüphesiz para politikasında atılacak adımlar olacaktır. Olası bir faiz indirimi döngüsü ve kredi maliyetlerindeki düşüş, şu anki dengeli seyri yeniden yukarı yönlü bir ivmeye çevirme potansiyeli taşıyor.
