Altın birikimi yüksek illerde konut fiyatlarının küresel altın hareketlerine paralel olarak %10 daha fazla arttığı ve arzın daraldığı saptandı.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) araştırmacıları Mehmet Selman Çolak ve Mehmet Emre Şamcı tarafından hazırlanan yeni bir çalışma, hanehalkının geleneksel altın tasarruf eğilimlerinin konut piyasası üzerindeki doğrudan etkilerini gün yüzüne çıkardı. 2023-2025 yılları arasındaki küresel altın fiyat hareketlerini ve il bazındaki altın yoğunluğunu inceleyen araştırma; altın servetindeki artışın, konut fiyatlarını diğer illere kıyasla kümülatif olarak %10 oranında ek bir artışa sürüklediğini belirledi.
Araştırma sonuçlarına göre, altın yoğunluğunun yüksek olduğu bölgelerde yaşayan vatandaşlar, küresel altın fiyatları yükseldiğinde “servet etkisi” ile daha güçlü bilançolara sahip oluyor. Bu durum, mülk sahiplerinin nakit ihtiyaçları azaldığı için konutlarını satma eğilimlerini düşürüyor ve ikincil piyasadaki konut arzında belirgin bir azalmaya yol açıyor. Arzın daralması ve alım gücünün altın üzerinden desteklenmesi, bu illerde konut enflasyonunu Türkiye ortalamasının üzerine taşıyor. Çalışma, para politikasının sadece kredi akışlarına değil, altın ve kripto para gibi alternatif varlıklardan kaynaklanan servet etkilerine de odaklanması gerektiği uyarısıyla sona eriyor.
Finans Hattı Yorum:
TCMB araştırmacıları tarafından sunulan bu bulgular, Türkiye ekonomisinin en temel dinamiklerinden biri olan “yastık altı birikim – gayrimenkul” ilişkisini ilk kez bu denli somut verilerle kanıtlıyor. Finansal açıdan bakıldığında; altın fiyatlarındaki yükselişin konut piyasasında bir “likidite dopingi” yarattığı görülüyor. Geleneksel olarak altını ana tasarruf aracı gören Anadolu şehirlerinde, altının değer kazanması hanehalkı bilançosunu “doğal bir kaldıraç” gibi güçlendiriyor. Bu güç, mülk sahibini “acil satış” baskısından kurtardığı için konut fiyatlarında fiyat katılığı (price rigidity) oluşuyor.
Ekonomi yönetimi için asıl zorluk tam da burada başlıyor: Merkez Bankası faizleri yükselterek kredi kanallarını kapatsa bile, altın gibi alternatif varlıklarda biriken servet piyasada harcanabilir bir güç olarak kalmaya devam ediyor. Yani, konut piyasasındaki enflasyon sadece banka kredileriyle değil, “kayıt dışı veya alternatif varlık kârları” ile besleniyor. Bu durum, para politikasının etkinliğini zayıflatan bir faktör olarak karşımıza çıkıyor.
Analizimizdeki en kritik çıkarım, arz daralması vurgusudur. Altın fiyatları arttıkça insanlar konutunu satmak yerine elinde tutmayı tercih ediyor (holding effect), bu da piyasadaki konut kıtlığını derinleştiriyor. Eğer önümüzdeki dönemde jeopolitik risklerle altın fiyatları yükselmeye devam ederse, bu durumun konut fiyatları üzerinde “maliyetten bağımsız bir talep ve arz baskısı” yaratacağını öngörebiliriz. Yatırımcılar ve politika yapıcılar için mesaj net: Konut fiyatlarını düşürmek sadece faizle değil, altın bazlı bu devasa servetin finansal sisteme ve diğer yatırım araçlarına (sermaye piyasaları vb.) nasıl entegre edileceğiyle de ilgili bir denklemdir. Finans Hattı olarak, bu çalışmanın önümüzdeki dönemde “servet vergisi” veya “gayrimenkul değerleme” tartışmalarına akademik bir dayanak oluşturabileceğini değerlendiriyoruz.
