Dubai’den İstanbul’a Sermaye Kayışı Sinyalleri: Orta Doğu’daki Gerilim Yatırımcıları Yeni Limanlara Yönlendiriyor
Orta Doğu’daki jeopolitik gerilimlerin artması ve olası misillemeler, Körfez sermayesini daha güvenli yatırım alanları aramaya itiyor. Toplam fon büyüklüğü yaklaşık 4 trilyon dolar olan bölgede, son yıllarda 182 ülkeden gayrimenkul yatırımı ve sermaye çeken Dubai‘deki bazı yatırımcıların, ofislerini taşımak için alternatif rotaları değerlendirmeye başladığı belirtiliyor. Misillemelerin havalimanlarını da hedef alabileceği endişesiyle, Dubai’ye ilk füzelerin düşmesinin ardından İstanbul‘da ofis arayışları için telefonların çalmaya başladığına dikkat çeken sektör temsilcileri, “Bölgedeki istikrarsızlık, sermayeyi güvenli yakın coğrafyalara kaydırıyor” ifadesini kullanıyor. Orta Doğu’daki savaşın etkileri ve ofis piyasasındaki gelişmeler, sektör temsilcileri tarafından analiz ediliyor.
Bölgesel İstikrarsızlık ve Yatırımcı Beklentileri
Savaşın süresi ve oluşacak güvenlik ortamının belirsizliğine vurgu yapan Sevent Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Furkan Bayoğlu, “Herkes durdu, bekliyor, ancak şunu rahatlıkla söyleyebiliriz, bölgenin ivmesi zayıflıyor” dedi. Savaşın başlamasıyla birlikte Dubai‘de konut satışı işlem hacminin 7,55 milyar dolardan 5,61 milyar dolara gerilediğine dikkat çeken Bayoğlu, “Fiyatlara henüz yansımamış olsa da savaş uzarsa bunun da kaçınılmaz olacağı değerlendiriliyor. Yıllardır güvenli yatırım merkezi olarak sunulan Körfez şehirlerinin cazibesi ciddi biçimde sarsıldı ve bu algının kısa vadede toparlanması kolay görünmüyor” diye konuştu.
Ofis Segmentinde Alternatif Lokasyon Arayışları
Yatırımcılar tarafından “bekle-gör” yaklaşımının hakim olduğuna işaret eden Bayoğlu, “Özellikle ofis segmentinde merkez ofis kararlarını erteleyen ya da alternatif lokasyonlara yönelen şirketlerin sayısı artıyor. Körfez ülkelerinin milli varlık fonları yaklaşık 4 trilyon dolar büyüklüğünde, bunun küçük bir dilimi bile yön değiştirse devasa hareket anlamına gelir” dedi.
Türkiye’nin Çekiciliği ve Kayma Sinyalleri
Savaş nedeniyle yeni ofis yatırımlarının Türkiye‘ye kaymasının söz konusu olup olmadığı sorusuna Bayoğlu, şu şekilde yanıt verdi: “Kayma sinyalleri gözlenebiliyor. Dubai’ye ilk füze düştüğünde telefonlar çalmaya başladı. Bölgesel istikrarsızlık, sermayeyi ‘riskli uzak coğrafyalardan’ ‘güvenli yakın coğrafyalara’ kaydırıyor. Türkiye, enerji koridoru, lojistik merkez ve güvenli bir yatırım platformu olarak öne çıkıyor.”
İstanbul Ofis Pazarına Artan Talep ve İFM Fırsatı
Alkaş & HAN Spaces Yönetim Kurulu Başkanı Avi Alkaş, bölgedeki jeopolitik gelişmelerin de ışığında İstanbul ofis pazarına talebin artmasını beklediğini dile getirerek, şunları ekledi: “Ancak o bölgeden İstanbul’a ofis başvuruları, hemen ertesi güne olacak bir şey değil. Bizim elimizde çok büyük bir İstanbul Finans Merkezi fırsatı var. Bunu çok iyi değerlendirmemiz lazım. Buna sektörün de hazırlıklı olması, konut ve konaklamayla da dengelenmesi lazım ki insanlar gelip burada çalışmaya başlasın.” İç piyasada ofis konusuna da değinen Alkaş, ofis kiralarında şu anda 40-50 dolar seviyesinin yeniden duyulmaya başlandığını, servis giderleriyle de işletme maliyetinin 80-90 dolarlara çıktığını, piyasanın şu anda bir denge arayışında olduğunu söyledi.
Operasyonel Çeşitlendirme ve Yeni Alternatifler
Dubai‘deki İnşaat Gecikme Analizi ve Uyuşmazlık Danışmanı İrem Aksay, Orta Doğu’daki savaşın şirketleri, Körfez’i tamamen terk etmeye değil ancak, yeniden dengelemeye zorladığını söyledi. Artan risk algısına işaret eden Aksay, “Bu da özellikle İstanbul gibi şehirleri tekrar gündeme getiriyor. Türkiye, hem coğrafi konumu, hem de Avrupa–Orta Doğu arasında köprü olması sayesinde bazı şirketler için operasyonel çeşitlendirme açısından anlamlı bir alternatif haline geliyor. Ancak bu kayış sadece Türkiye‘ye değil. Afrika da giderek güçlü alternatif olarak öne çıkıyor.”
Türkiye’deki Ticari Gayrimenkul Piyasası ve Ofis Küçülmeleri
Türkiye‘deki ticari gayrimenkul piyasasını da değerlendiren Furkan Bayoğlu, bu dönemde en fazla Levent, Ataşehir ve Kozyatağı lokasyonlarının talep gördüğünü belirterek, “Bu bölgelerin ortak özelliği metro ve metrobüs gibi ana ulaşım hatlarına doğrudan erişim sunmaları” dedi. Kiralara da değinen Bayoğlu, “Ofis piyasasında kira artış hızı kesinlikle yavaşladı. Firmalar hem artan işletme maliyetleri hem de hibrit çalışma modelinin kalıcılaşmasıyla, genel olarak küçülüyor. Daha önce bin metrekarede faaliyet gösteren firmalar bugün 600-700 metrekarelik alanlara geçiyor. Bu, yaklaşık yüzde 25’lik bir küçülme anlamına geliyor” değerlendirmesi yaptı.
Coğrafi Çeşitlendirme Stratejileri ve Pazardaki Durum
Uluslararası gayrimenkul uzmanı ve Parcel Estates üst yöneticisi Özden Çimen de piyasada henüz panik satışının olmadığını söyledi. Çimen, Dubai‘nin cazibesini kaybetmediğini ancak uluslararası yatırımcıların coğrafi çeşitlendirme yaptığını kaydederek, “Yatırımcılar son dönemde Londra, Lizbon, İstanbul, Miami ve Barcelona gibi farklı lokasyonları da ek portföy destinasyonu olarak değerlendiriyor. Bunu risk dağıtma stratejisi olarak görebiliriz. Dubai‘nin yabancılara mülkiyet, oturum ve finansman imkanları hala rakiplerine göre avantajlı” dedi.
Dubai’ye Alternatif Olarak Öne Çıkan Rotalar
Uluslararası gayrimenkul uzmanı ve Level Immigration & Properties üst yöneticisi Haitham Ahmet Alamarioğlu, Dubai‘nin cazibesini kısmen kaybettiğini, ancak ani bir kaçış olmadığını belirterek, şöyle devam etti: “Yatırımcılar artık, ‘bu pazardan çıkmam gerekirse ve sermayem burada sıkışıp kalırsa B planım ne?’ gibi sorular soruyor. Dubai‘ye alternatif olarak uluslararası gayrimenkul yatırımcısı açısından 3 rota öne çıkıyor. Bunlar Türkiye, Yunanistan ve Panama.”
Finans Hattı Yorum:
Orta Doğu’daki artan jeopolitik riskler ve bölgesel çatışmalar, küresel sermaye hareketlerinde önemli değişimlere yol açıyor. Özellikle Dubai gibi daha önce güvenli liman olarak görülen merkezler, yaşanan istikrarsızlıklar nedeniyle cazibesini kısmen yitirmiş durumda. Bu durum, uluslararası yatırımcıları risklerini dağıtmak ve operasyonel çeşitlilik sağlamak amacıyla alternatif lokasyonlara yöneltiyor. Türkiye, coğrafi konumu, enerji ve lojistik merkez olma potansiyeli ile bu yeni yatırım dalgasından önemli ölçüde faydalanabilecek bir konumda. Özellikle İstanbul Finans Merkezi gibi büyük ölçekli projelerin hayata geçirilmesi, bu çekim gücünü daha da artıracaktır. Ancak, bu potansiyelin tam olarak realize edilebilmesi için sadece sermaye akışını sağlamak değil, aynı zamanda yaşam maliyeti, konaklama ve iş gücü gibi konularda da bir denge ve hazırlık gerekmektedir. Ofis piyasasında görülen küçülme eğilimleri ve kira artış hızındaki yavaşlama, firmaların maliyetlerini optimize etme çabalarını yansıtırken, gayrimenkul yatırımcıları için de yeni stratejiler geliştirme ihtiyacını ortaya koymaktadır. Genel olarak, bu gelişmeler, Türkiye gayrimenkul piyasası için yeni fırsatlar barındırmakla birlikte, küresel ekonomik ve jeopolitik dinamiklere karşı esnek bir adaptasyon gerektirecektir.
