Gayrimenkulde Yeni Nesil Yatırım Dönemi: Tera’dan Yenilikçi Fon Modeli
Türkiye’nin önde gelen finans gruplarından Tera, gayrimenkul yatırımlarını daha erişilebilir hale getiren yenilikçi bir modeli hayata geçiriyor. Grup bünyesindeki Tera Portföy, ilk proje gayrimenkul yatırım fonu olan Tera Portföy Yönetim A.Ş. Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu (TN1)‘nu nitelikli yatırımcılara sundu. Fonun minimum katılım bedeli 100 bin lira olarak belirlendi.
TN1 Fonunun Özellikleri ve Farklılıkları
TN1, kurumsal ve bireysel tüm nitelikli yatırımcılara hitap ediyor. Diğer proje gayrimenkul yatırım fonlarına (GYF) kıyasla daha düşük bir katılım bedeli sunan fon, alım tarafında esneklik sağlayarak daha geniş bir yatırımcı kitlesine ulaşmayı hedefliyor. Fon, tek bir projeye bağlı kalmayıp farklı projelere de yatırım yapabilme potansiyeline sahip.
Tera Portföy Yönetim A.Ş. Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’nun ilk projesi, İstanbul‘un gelişmekte olan bölgesi Sancaktepe‘de hayata geçirilecek olan Sancak Dora Projesi olacak. Yaklaşık 7 bin metrekare arsa üzerinde 218 bağımsız bölümden oluşan bu proje, Tera güvencesiyle geliştirilecek.
Tera Holding’den Yatırımcılara Yeni Fırsatlar
Tera Holding Yönetim Kurulu Başkanı Emre Tezmen, grubun yeni yatırım araçları geliştirerek bireysel yatırımcılara sunma hedefi doğrultusunda ilk proje GYF’lerini hayata geçirdiklerini belirtti. Tezmen, “Tera Portföy Yönetim A.Ş. Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’nun diğer GYF’lerden birçok farkı olacak. Özellikle yeni projeleri TN1’e dahil ederek sürekliliği olan bir fon oluşturacağız,” dedi.
SPK’nın Yeni Düzenlemeleri ve Proje GYF’ler
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), Temmuz 2024‘te yayımladığı tebliğ ile proje gayrimenkul yatırım fonlarının kurulmasının önünü açarak konut üretimini artıracak stratejik bir adım attı. Bu yeni düzenleme ile fonların doğrudan proje geliştirme faaliyetlerine yatırım yapabilmesi mümkün hale geldi. Bugüne kadar 42 adet proje gayrimenkul yatırım fonu nitelikli yatırımcılara sunuldu.
Tera Portföy, toplam 250 milyar TL‘yi aşan portföy büyüklüğüyle mevduat banka grupları dışındaki portföy yönetim şirketleri arasında ilk sırada yer alıyor. TN1 fonunu kategorideki diğer fonlardan ayıran birçok özellik bulunuyor.
TN1 Fonunun Yatırımcıya Sunduğu Avantajlar
Emre Tezmen, TN1 fonunun diğer GYF’lerden farklı olarak her gün alıma açık olacağını vurguladı. “Diğer GYF’ler genelde belirli dönemlerde alım satıma açık. Bizim fon TN1, her gün alıma açık olacak. Diğer GYF’ler genelde yüksek katılım tutarı ve sınırlı yatırımcıya sahip. Biz katılım tutarını düşük tuttuk. 100 bin lirası olan nitelikli yatırımcı doğrudan fon alabilecek. Dolayısıyla yatırımcı sayısı fazla olacak,” şeklinde konuştu.
Tezmen, Tera’nın yatırım fonlarındaki performans ve tecrübesini gayrimenkul tarafına taşıyarak yatırımcılara yeni bir alternatif sunduklarını belirtti. Süreci başından sonuna kadar profesyonel yönettiklerini ve yatırımcının operasyonel hiçbir yük almadan projenin hem yatırımcısı hem de ortağı olacağını ifade etti. Yatırımcıların arsa alımından projenin satışına kadar olan tüm sürecin kazancına ortak olacağını söyledi.
Sancak Dora Projesi ve Gelecek Planları
Sancak Dora projesinin toplam büyüklüğünün yaklaşık 3 milyar TL olacağını belirten Tezmen, gerekli resmi izinlerle inşaata başlamayı ve projeyi 18 ay gibi kısa sürede tamamlamayı hedeflediklerini dile getirdi. Tezmen, bu fona sürekli yeni projeler ekleyeceklerini ve Türkiye genelinde görüşmelerin devam ettiğini sözlerine ekledi.
TN1 Fonunda Katılım ve Vergilendirme Koşulları
Tera Portföy Yönetim A.Ş. Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu‘nda minimum katılım tutarı 100 bin TL olarak belirlendi. Alım talimatı verildiğinde işlemin ertesi gün gerçekleşeceği belirtildi. Fon’dan 2 yıl öncesinde çıkan yatırımcılardan yasal düzenlemeler dahilinde yüzde 17,5 stopaj vergisi alınacak ve erken çıkış komisyonu yüzde 20 olarak belirlendi. Fon 2 yıl elde tutulduğunda ise stopaj sıfırlanıyor.
Fonun Değerleme Süreci ve Uzun Vadeli Yatırımcı Avantajları
Tera Portföy Yönetim Kurulu Başkan Vekili ve Genel Müdürü Ethem Umut Beytorun, fonda uzun süre kalanların avantajlı olacağını söyledi. Beytorun, “TN1, diğer fonlarda olduğu gibi satışa kapanmayacak, sürekli giriş imkânı olacak. Fonda katılım payı tutarı 100 bin lira olacak. Her ay proje ilerleme raporu hazırlanarak, fonun pay fiyatı güncellenecek. Üçüncü yıldan itibaren de katılımcılara ayrıca kar payı dağıtılacak. Mevzuat gereği fonda iki yıldan uzun süre kalanlar için stopaj sıfıra düşüyor. Erken çıkanlar için de komisyon söz konusu. Uzun vadeli düşünen yatırımcılar kazançlı çıkacak,” ifadelerini kullandı.
Yatırımcı Görüşleri: Yeni Bir Çağrı
TN1‘in yatırımcılarından FCR GYO Yönetim Kurulu Başkanı Fecri Koça, bu fon modelinin gayrimenkul sektöründe yeni bir çağrı yaptığını belirterek, “Türkiye’de bugüne kadar gayrimenkul tarafında kazanan taraf genellikle arsa sahibi ve müteahhit oluyordu. Ancak Sayın Emre Tezmen’in fikri ile kurulan bu fon, bu anlayışa farklı bir bakış açısı getiriyor. Arsa sahibi ve müteahhidin kazandığı bu yapıya bir anlamda yeni bir çağrı yapılıyor ve bundan sonraki süreçte bu kazanç artık yatırımcıya da açılıyor,” dedi.
Peker GYO Genel Müdürü Ramazan Işık ise Sancak Dora projesinin Peker GYO olarak içinde yer aldıkları ve inandıkları bir proje olduğunu belirtti. Işık, “İstanbul’un hızla gelişen bölgelerinden olan Sancaktepe’deki bu lokasyonu çok öncesinden doğru değerlendirdik. Projenin potansiyelini gördük. Emre Bey’in ortaya koyduğu ve sektörde öncü olan fon modelini ise ayrıca değerli buluyorum. Biz bu modelin içinde hem proje ortağı hem de inanan taraf olarak yer alıyoruz. Gayrimenkul Türkiye’de her zaman kazandıran bir yatırım aracı oldu. Bu yapının onu çok daha geniş bir kitleye açacağına inanıyoruz,” şeklinde konuştu.
Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) Nedir?
Gayrimenkul yatırım fonları (GYF), yatırımcılar için düşük miktarlarla gayrimenkul yatırımı yapma imkânı sağlıyor. 2014’te SPK’nın özel tebliğiyle temeli atılan GYF’ler ile yatırımcılar, konut, otel veya ticari mülkler gibi gayrimenkullere yatırım yapabiliyor. Bu fonlarla gayrimenkul yatırımı yapıldığında yatırımcının tapu, vergi dairesi veya sigorta işlemleriyle uğraşması gerekmiyor.
Geleneksel gayrimenkul yatırım fonlarının portföylerinde sadece bitmiş gayrimenkuller bulunurken, proje GYF’ler henüz geliştirilmemiş veya geliştirme aşamasındaki projelere yatırım yaparak ülkedeki konut açığının kapatılmasına katkı sağlıyor. SPK mevzuatı gereği fon, topladığı kaynağın yüzde 80‘ini takvim yılı sonuna kadar gayrimenkule yatırmak zorunda. Mevcut mevzuat ve düzenleyici sistemler çerçevesinde Proje GYF’ler güvenli yatırım yapıları konumuna gelirken, gayrimenkul projelerinin finansmanında etkin bir “can suyu” özelliği taşıyor.
TN1’i Öne Çıkaran Temel Özellikler
- Tüm sürece ortak olunuyor.
- Alım-satım işlemleri her gün gerçekleştirilebiliyor.
- Fona sürekli yatırımcı alımı yapılıyor.
- “Kazanan yatırımcı olacak” prensibiyle hareket ediliyor.
- Proje GYF’ler konut arzına katkı sağlıyor.
Finans Hattı Yorum:
Tera Grubu‘nun gayrimenkul sektörüne yönelik başlattığı yeni fon modeli, hem nitelikli yatırımcılar hem de gayrimenkul geliştiricileri için önemli bir dönüm noktası olma potansiyeli taşıyor. Özellikle SPK‘nın proje GYF’lere yönelik getirdiği düzenlemelerle birlikte, bu tür fonların konut üretimini hızlandırması ve gayrimenkul piyasasına likidite sağlaması bekleniyor. TN1 fonunun diğer GYF’lere göre daha düşük giriş bariyeri, günlük alım-satım imkanı ve sürekli fonlama yapısı, bireysel yatırımcılar için cazip bir alternatif sunuyor. Bu modelin, geleneksel olarak yüksek sermaye gerektiren gayrimenkul yatırımlarını daha demokratik hale getirerek, sektördeki yatırımcı tabanını genişleteceği öngörülüyor. Proje geliştirme kârı ve konut satış gelirinden pay alma fırsatı sunan bu yapı, yatırımcıların gayrimenkul projelerinde doğrudan ortaklık kurmalarını sağlıyor. Uzun vadeli yatırımcıları hedefleyen vergilendirme avantajları da fonun cazibesini artırıyor. Sektör temsilcilerinden gelen olumlu geri bildirimler, bu yenilikçi modelin gayrimenkul yatırım anlayışında bir paradigma değişikliğine yol açabileceğini gösteriyor.
