Site Yönetimlerinin Tek Taraflı Zam Yetkisi Sona Erdi
Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde kabul edilen Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliği, site ve apartman yönetimlerinin tek taraflı ve fahiş aidat artışı yapma yetkisini sona erdirerek, maliklerin lehine önemli düzenlemeler getirdi. Bu yeni düzenleme ile birlikte, site yönetimlerinin hazırlayacağı bütçeler ve yeni masraf belirlemeleri artık kat maliklerinin onayına sunulacak.
Son yıllarda özellikle büyük sitelerde astronomik rakamlara ulaşan aidatlar, ev sahipleri ve kiracılar üzerinde ciddi bir yük oluşturuyordu. Yeni kanun değişikliğiyle, site yönetimlerinin önceden hazırlanan ve doğrudan yürürlüğe giren bütçeleri artık geçersiz sayılacak. Bunun yerine, yönetimlerin hazırlayacağı işletme projeleri ve bütçeler, kat malikleri kurulunun onayına sunulacak. Eğer bütçe reddedilirse, geçici aidat artışında yalnızca yeniden değerleme oranı (2024 yılı için %25,49) uygulanacak ve yeni bir bütçe yapılana kadar bu oran geçerli olacak. Tüm kararların alınmasında üçte iki çoğunluk şartı aranacak. Asansör bakımı, temizlik giderleri ve personel alımı gibi harcamalar dahi artık maliklerin onayından geçmek zorunda kalacak. Bu durum, kat maliklerinin mali konulardaki söz hakkını güçlendirirken, yönetimlerin tek taraflı kararlar almasının önüne geçiyor.
| Eski Sistem | Yeni Sistem |
| Yönetim tek taraflı bütçe ve zam belirleyebiliyordu. | Bütçe ve zam oranları maliklerin onayına tabi. |
| Bütçe reddedilirse ek ödemeler çıkabiliyordu. | Bütçe reddedilirse yeniden değerleme oranı uygulanır. |
| Genel kurul denetimi sınırlıydı. | Kararların üçte iki çoğunlukla alınması zorunlu. |
- Site yönetimlerinin tek taraflı aidat belirleme yetkisi kaldırıldı.
- Tüm harcamalar ve bütçeler kat maliklerinin onayına sunulacak.
- Yeniden değerleme oranı, geçici zamlar için üst sınır olacak.
- Kat maliklerinin mali konulardaki söz hakkı artırıldı.
Finans Hattı Yorum:
Bu yasal düzenleme, gayrimenkul piyasasında uzun süredir hissedilen bir soruna çözüm getirmeyi amaçlıyor. Özellikle büyük konut projelerinde yönetici şirketlerin veya site yönetimlerinin, elde ettikleri yetkiyi kullanarak maliklerin onayı olmaksızın yüksek aidat zamları yapması, ciddi mağduriyetlere yol açıyordu. Yeni düzenleme, şeffaflığı artırarak ve maliklerin karar mekanizmasındaki etkinliğini güçlendirerek bu tür fahiş ve kontrolsüz artışların önüne geçmeyi hedefliyor. Bu durum, emlak sektöründeki genel güveni ve yatırımcı iştahını olumlu etkileyebilir.
Yatırımcılar açısından bakıldığında, gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) ve gayrimenkul geliştirme şirketlerinin operasyonel maliyetlerinde olası bir düşüş beklenebilir. Ancak, kat malikleriyle yönetim arasındaki uzlaşma süreçlerinin ne kadar hızlı ve etkin işleyeceği, bu düzenlemenin pratik yansımalarını belirleyecektir. Aidat artışlarındaki öngörülebilirlik, özellikle kiralama gelirlerine dayalı yatırımlarda maliyet yönetimini kolaylaştıracaktır. Gayrimenkul Sektörü Analizleri çerçevesinde, bu tür düzenlemelerin sektördeki genel performansa etkisi yakından takip edilecektir.
Potansiyel bir risk faktörü olarak, kat malikleri arasındaki anlaşmazlıkların artması ve yönetim süreçlerinin uzaması düşünülebilir. Özellikle büyük sitelerde, tüm maliklerin onayını almak zaman alıcı olabilir ve bu durum, acil onarım veya bakım gerektiren durumlarda gecikmelere yol açabilir. Yatırımcıların, ilgili gayrimenkul projelerinin yönetim yapısını ve maliklerin katılım oranını göz önünde bulundurması faydalı olacaktır.
